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第四章 技術(shù)規(guī)格、參數(shù)與要求

一、項(xiàng)目基本情況

1、項(xiàng)目名稱：****中心片區(qū)物業(yè)服務(wù)外包項(xiàng)目

2、物業(yè)類型：機(jī)關(guān)用房和公共建筑物業(yè)、****廣場(chǎng)物業(yè)。

3、項(xiàng)目位置：****中心片區(qū)（以下簡(jiǎn)稱“****中心片區(qū)”）位于**縣星沙街道東六線以西，東五線以東，棠坡路以北，望仙路以南的范圍內(nèi)。

4、服務(wù)期限：三年（具體以簽訂合同時(shí)間為準(zhǔn)），合同一年一簽。

5、項(xiàng)目包干費(fèi)用預(yù)算金額上限價(jià)：每年1201.5633萬元，三年總費(fèi)用為3604.69萬元。

二、項(xiàng)目概況及主要數(shù)據(jù)

1、****中心片區(qū)主要由商務(wù)寫字樓、連廊會(huì)議室、****中心、圖書館、檔案館、市民大會(huì)堂、****中心、****中心、地下車庫、山體公園、廣場(chǎng)等公共區(qū)域組成。整體區(qū)域建筑面積約：180700.79㎡，公共區(qū)域及市民文化公園總面積約166020.53㎡，入駐單位31家，辦公人員約2600人，人流量約10000人次/日，車流量約8000臺(tái)次/日。

1.1商務(wù)寫字樓

①建筑物概述：占地面積：2105.56㎡，建筑面積：66229.36㎡，建筑物地上17層、地下2層，電梯設(shè)備8臺(tái)。第一層2個(gè)出入口（辦公樓主出入口、次出入口），辦公樓北向、****停車場(chǎng)、連廊會(huì)議室。

②建筑功能介紹：機(jī)關(guān)單位辦公、會(huì)務(wù)、收發(fā)。

③主要設(shè)施設(shè)備：中央空調(diào)系統(tǒng)設(shè)備、高低壓配電系統(tǒng)、電梯、辦公區(qū)域電器設(shè)施、消防設(shè)施設(shè)備、門禁系統(tǒng)、停車場(chǎng)設(shè)施、建筑樓宇外坪公共設(shè)施等。

1.2****中心

①建筑物概述：占地面積：4444.42㎡，建筑面積：18110.7㎡，建筑物地上4層、地下2層，電梯設(shè)備11臺(tái)。1、2****中心、電政辦，3樓為招標(biāo)采購局，4樓為食堂。共有6個(gè)出入口（招標(biāo)采購、政務(wù)中心出入口1個(gè)，專家出入口1個(gè)，信息中心出入口1個(gè)，食堂出入口1個(gè)，消防出入口2個(gè)）。

②建筑功能介紹：機(jī)關(guān)單位辦公窗口、會(huì)務(wù)、公共交易。

③主要設(shè)施設(shè)備：中央空調(diào)系統(tǒng)設(shè)備、高低壓配電系統(tǒng)、電梯、辦公區(qū)域電器設(shè)施、消防設(shè)施設(shè)備、門禁系統(tǒng)、停車場(chǎng)設(shè)施、建筑樓宇外坪公共設(shè)施等。

1.3“兩館”（圖書館、檔案館）：占地面積3384㎡，建筑面積58449.39㎡，電梯設(shè)備13臺(tái)。

（1）圖書館

①建筑物概述：辦公樓地上6層，地下1層。西向出入口2個(gè)，南向出入口1個(gè)。一層2個(gè)出入口，二層1個(gè)出入口，南向入口直達(dá)第二層，三、四、五層為公共閱讀區(qū)，開放時(shí)間周二至周日9:00-21:00，辦公樓東向、****停車場(chǎng)。

②建筑功能介紹：圖書閱覽、辦公、會(huì)務(wù)。

③主要設(shè)施設(shè)備：中央空調(diào)系統(tǒng)設(shè)備、高低壓配電系統(tǒng)、電梯、辦公區(qū)域電器設(shè)施、消防設(shè)施設(shè)備、門禁系統(tǒng)、停車場(chǎng)設(shè)施、建筑樓宇外坪公共設(shè)施等。

（2）檔案館

①建筑物概述：辦公樓地上7層、地下1層。3個(gè)出入口（辦公出入口1個(gè)，貨物出入口1個(gè)，檔案館出入口1個(gè)）辦公****停車場(chǎng)。

②建筑功能介紹：檔案存放、辦公、會(huì)務(wù)。

③主要設(shè)施設(shè)備：中央空調(diào)系統(tǒng)設(shè)備、高低壓配電系統(tǒng)、電梯、辦公區(qū)域電器設(shè)施、消防設(shè)施設(shè)備、門禁系統(tǒng)、停車場(chǎng)設(shè)施、建筑樓宇外坪公共設(shè)施等。

1.4 “兩中心”****中心（含市民大會(huì)堂）、****中心）：兩中心占地面積：10370㎡，建筑面積357127.77㎡，電梯設(shè)備5臺(tái)。

（1****中心（含市民大會(huì)堂）

①建筑物概述：1號(hào)、2號(hào)兩棟，地上4層、地下1層，主出入口1個(gè)，次出入口1個(gè)，1號(hào)棟為市民大會(huì)堂，2****文化館。

②建筑功能介紹：展覽、培訓(xùn)、會(huì)務(wù)、娛樂、休閑。

③主要設(shè)施設(shè)備：中央空調(diào)系統(tǒng)設(shè)備、高低壓配電系統(tǒng)、電梯、辦公區(qū)域電器設(shè)施、消防設(shè)施設(shè)備、門禁系統(tǒng)、停車場(chǎng)設(shè)施、建筑樓宇外坪公共設(shè)施等。

（2****中心

①建筑物概述：****中心出入口1個(gè)，室外健身區(qū)（對(duì)市民開放），南向停車區(qū)。

②建筑功能介紹：體育活動(dòng)、娛樂、健身。

③主要設(shè)施設(shè)備：中央空調(diào)系統(tǒng)設(shè)備、高低壓配電系統(tǒng)、電梯、辦公區(qū)域電器設(shè)施、消防設(shè)施設(shè)備、門禁系統(tǒng)、停車場(chǎng)設(shè)施、建筑樓宇外坪公共設(shè)施等。

1.5公共區(qū)域及市民文化公園

****廣場(chǎng)、垃圾站、環(huán)辦公區(qū)等所有區(qū)域，公共區(qū)域及市民文化公園總面積約166020.53㎡。

2、服務(wù)內(nèi)容：包括物業(yè)綜合服務(wù)、環(huán)境衛(wèi)生保潔服務(wù)、秩序維護(hù)及安防管理服務(wù)、綠化養(yǎng)護(hù)服務(wù)、房屋及公共設(shè)施維護(hù)服務(wù)、會(huì)議服務(wù)、電梯年檢、垃圾分類、設(shè)施設(shè)備維護(hù)、除“四害”、安全生產(chǎn)管理及疫情防控等工作。

三、項(xiàng)目總體質(zhì)量目標(biāo)及要求

（一）質(zhì)量目標(biāo)

1、服務(wù)區(qū)域內(nèi)和諧、穩(wěn)定，不發(fā)生重大投訴。

2、服務(wù)區(qū)域內(nèi)無因物業(yè)服務(wù)方責(zé)任造成的重大事故。

3、設(shè)備系統(tǒng)完好率98%。

4、采購人對(duì)物業(yè)服務(wù)滿意度達(dá)95%以上。

（二）總體要求

1、嚴(yán)格按照物業(yè)管理合同進(jìn)行物業(yè)服務(wù)，嚴(yán)禁租借掛靠資質(zhì)，嚴(yán)禁轉(zhuǎn)讓合同。

2、管理人員、專業(yè)技術(shù)人員按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書或者崗位證書。

3、按照實(shí)際工作需要設(shè)置物業(yè)管理機(jī)構(gòu)、配備物業(yè)管理人員，所有服務(wù)人員須通過相應(yīng)專業(yè)培訓(xùn)，確保人員上崗具備必備素質(zhì)，符合國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)規(guī)范要求。

4、制定完善的整體物業(yè)管理、質(zhì)量管理、財(cái)務(wù)管理、檔案管理、物資裝備管理等制度和措施。

5、制定完善的培訓(xùn)方案計(jì)劃，組織對(duì)項(xiàng)目全部服務(wù)人員進(jìn)行各崗位實(shí)際要求相對(duì)應(yīng)的專業(yè)培訓(xùn)，提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)等系統(tǒng)性培訓(xùn)，切實(shí)提高工作人員的整體素質(zhì)，采購人將不定期對(duì)相關(guān)人員進(jìn)行考核（▲）。

6、所有工作人員統(tǒng)一著裝、佩戴標(biāo)志，行為規(guī)范、服務(wù)主動(dòng)、熱情。

（物業(yè)服務(wù)人員所需辦公家具、器材、文具等辦公設(shè)備，以及服裝等均由中標(biāo)人購置并承擔(dān)費(fèi)用。）

四、項(xiàng)目服務(wù)人員配備及要求

1、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)必須滿足質(zhì)量管理國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)的要求、考評(píng)細(xì)則、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)、崗位責(zé)任制度、三防措施、物業(yè)****公司投訴制度等管理要求。

2、服務(wù)人員配置要求：在滿足物業(yè)管理基本需求的前提下，總服務(wù)人數(shù)不少于198人。

2.1項(xiàng)目經(jīng)理1人，年齡50周歲（含）以下，從事物業(yè)管理項(xiàng)目經(jīng)理五年及以上工作經(jīng)驗(yàn)；

2.2秩序維護(hù)員不少于103人（含103人），男性年齡59周歲（含）以下，女性年齡55周歲（含）以下，其中男性比例占比須達(dá)到80%，45周歲以下男性占比達(dá)到30%；

2.3環(huán)境維護(hù)員不少于60人（含60人），男性年齡59周歲（含）以下，女性年齡55周歲（含）以下；

2.4設(shè)施設(shè)備維修員不少于17人（含17人），男性年齡55周歲（含）以下；

2.5會(huì)務(wù)服務(wù)人員不少于16人（含16人），女性年齡40周歲（含）以下；

2.6綠化管理專員1人，男性年齡55周歲（含）以下，從事綠化管理三年及以上工作經(jīng)驗(yàn)，項(xiàng)目服務(wù)區(qū)域內(nèi)的綠化維護(hù)服務(wù)根據(jù)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情況合理安排。

3、以上人員須身體健康，工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，品行端正，均需提交無犯罪記錄證明、****醫(yī)院出具的體檢報(bào)告，秩序維護(hù)員須執(zhí)有保安培訓(xùn)合格證，設(shè)施設(shè)備維護(hù)人員執(zhí)有電工證，消防控制值班室值班人員須執(zhí)有建（構(gòu)）筑物消防員證，所有員工檔案交采購人備案（▲）。

4、工作期間統(tǒng)一穿戴工作服，保持著裝整潔規(guī)范，文明服務(wù)、禮貌待人，并注意保持個(gè)人儀容儀表，樹立良好形象。

5、遵守勞動(dòng)紀(jì)律，在崗期間不得從事與本職工作無關(guān)的事宜。

6、積極完成責(zé)任區(qū)域的各項(xiàng)工作，按品質(zhì)要求，規(guī)范操作，做到保質(zhì)保量，優(yōu)質(zhì)服務(wù)。

7、安全規(guī)范地使用保安、保潔、工程維修等用具、設(shè)施設(shè)備，愛護(hù)服務(wù)項(xiàng)目物品。

8、服從采購人和項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)管理人員安排臨時(shí)性的相關(guān)工作。

備注：以上人員配置計(jì)劃是本項(xiàng)目最低人數(shù)要求，投標(biāo)單位可以根據(jù)實(shí)際情況增加人員配備，不得少于以上計(jì)劃要求。

五、服務(wù)內(nèi)容及要求

（一）現(xiàn)場(chǎng)管理服務(wù)

1、服務(wù)范圍：負(fù)責(zé)服務(wù)區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)全面管理工作，配合完成采購人安排臨時(shí)性的相關(guān)工作。

2、服務(wù)內(nèi)容：負(fù)責(zé)服務(wù)區(qū)域安全生產(chǎn)、疫情防控、巡查巡視等日常管理工作；****服務(wù)區(qū)域的安全生產(chǎn)制度，按要求將責(zé)任落實(shí)到位；服務(wù)區(qū)域的疫情防控相關(guān)工作；負(fù)責(zé)具體行使管理、監(jiān)督、協(xié)調(diào)服務(wù)的職能；處理和協(xié)調(diào)各種突發(fā)情況；制定詳盡管理和考核制度；按各工作類別考核標(biāo)準(zhǔn)要求，督促相關(guān)工作人員按要求執(zhí)行到位；協(xié)助完成采購人交辦的各種臨時(shí)性工作。

3、服務(wù)要求

3.1檢查和督促服務(wù)項(xiàng)目區(qū)域服務(wù)人員日常工作等落實(shí)情況；按規(guī)定著裝、佩戴胸牌等制度執(zhí)行情況。

3.2根據(jù)已制定的月度工作計(jì)劃，按計(jì)劃實(shí)施。

3.3根據(jù)采購人要求，將工作任務(wù)細(xì)化、分解、落實(shí)到各部門，提高工作效率，協(xié)調(diào)處理各種突發(fā)事件和臨時(shí)性事件。

3.4根****服務(wù)區(qū)域的安全生產(chǎn)和疫情防控工作等。

（二）秩序維護(hù)服務(wù)

1、服務(wù)范圍：負(fù)責(zé)服務(wù)項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)的現(xiàn)場(chǎng)秩序維護(hù)、門崗值守、安全巡查、治安、防火、防盜、車輛出入管理、協(xié)助處理突發(fā)事件等安全保衛(wèi)服務(wù)工作。

2、服務(wù)內(nèi)容：做好物業(yè)服務(wù)范圍內(nèi)人員、財(cái)物保護(hù)和防火防盜；對(duì)來訪人員進(jìn)行登記，保存記錄本一年以上（▲）；正確使用防盜、防火報(bào)警監(jiān)控設(shè)備；負(fù)責(zé)門衛(wèi)守護(hù)和巡邏、公共秩序維護(hù)、治安及其它突發(fā)事件處理等；負(fù)責(zé)機(jī)動(dòng)車和非機(jī)動(dòng)車停放管理；出現(xiàn)自然災(zāi)害、火災(zāi)、外部沖擊等突發(fā)事件，中標(biāo)人必須協(xié)助采購人、保衛(wèi)部門處理突發(fā)事件（物業(yè)服務(wù)人員所需的應(yīng)急設(shè)備物資由中標(biāo)人購置并承擔(dān)費(fèi)用，如強(qiáng)光手電筒、應(yīng)急燈、對(duì)講機(jī)、擴(kuò)音器、警棍、雨衣、雨靴、棉大衣、消防服、消防護(hù)具等）。

3、服務(wù)要求：公司制定嚴(yán)格的安保制度；確保物業(yè)管理區(qū)域安全和正常的工作秩序；嚴(yán)格驗(yàn)證、登記，杜絕閑雜人員進(jìn)入辦公區(qū)域內(nèi)；掌握防盜、防火等報(bào)警監(jiān)控設(shè)備的運(yùn)行操作，做好安全防范和日常巡視工作，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理各種安全事故隱患，迅速有效處理突發(fā)事件；保證車輛停放有序，確保財(cái)產(chǎn)安全；辦公區(qū)實(shí)行24小時(shí)保安值班制度。

4、安全監(jiān)控的記錄及要求：

4.1值班記錄要求：24小時(shí)值班，每班有記錄。定期檢查，保留存檔，文字記錄存檔一年（▲）；

4.2正確使用監(jiān)控設(shè)備，保證各監(jiān)控部門的參數(shù)設(shè)置符合要求。

（三）環(huán)境維護(hù)服務(wù)

1、服務(wù)范圍：負(fù)責(zé)服務(wù)項(xiàng)目范圍內(nèi)公共區(qū)域、會(huì)議室的日常衛(wèi)生保潔服務(wù)工作；負(fù)責(zé)垃圾分類及垃圾清運(yùn)等工作。

2、服務(wù)內(nèi)容：各辦公場(chǎng)所公共區(qū)域、走廊、樓頂、**、護(hù)欄、樓梯、公共衛(wèi)生間，以及其它****停車場(chǎng)）的日常衛(wèi)生清潔；垃圾清運(yùn)、化糞池清掏、污水管道及雨水管道疏通、隔油池清理等。

3、服務(wù)要求：

3.1責(zé)任明確，應(yīng)有詳盡的衛(wèi)生保潔標(biāo)準(zhǔn)和管理措施；保潔服務(wù)周到細(xì)致；工作人員著裝統(tǒng)一、儀表整潔，講禮貌，有素養(yǎng)。

3.2建筑物內(nèi)公共區(qū)域：各類會(huì)議室內(nèi)、走廊、樓梯、大廳內(nèi)、四周、屋檐下水溝等做到無煙頭、紙屑、果皮雜物，水溝無淤塞。其中走廊、樓梯、大廳地板每天拖洗2次。做到無痰跡，定期對(duì)辦公樓、公共通道、地面進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，保持清潔光亮;每周擦洗一次走廊樓道、樓梯間、衛(wèi)生間門窗（隔斷），防盜鐵門、消防箱等。保持窗口干凈，玻璃內(nèi)外明亮、無灰塵蜘蛛跡；每周擦洗２次辦公樓道扶手、桌椅；每天及時(shí)清理煙灰缸、紙屑桶、痰盂，制止亂扔、亂倒現(xiàn)象；各層衛(wèi)生間每天及時(shí)沖洗、拖凈，做到清潔干凈、無異味。大便池、小便槽、洗手池?zé)o雜物和污漬；每**少一次清洗樓道、衛(wèi)生間、天花板、門窗、墻角等位置的蜘蛛網(wǎng)。要道和顯眼位置，隨見隨清，確保無蛛絲網(wǎng)；保持垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)通道暢通，垃圾全部入箱，并及時(shí)聯(lián)系清運(yùn)。

3.3項(xiàng)目范圍內(nèi)公共區(qū)域：道路、樓房四周、樓道及兩旁綠化區(qū)每天清掃至少一次以上，做到溝凈無淤塞，路潔坪凈，路旁無紙屑、果皮、雜草、塑料袋等臟物雜物，并隨時(shí)做好保潔，果皮箱每天清理兩次。綠化帶內(nèi)的大片樹葉要及時(shí)清理，避免壓蓋花草苗木。道路兩邊雜物、樹葉要及時(shí)清理，每**少1次，及時(shí)清理道路兩旁修剪的樹枝及雜物，所有垃圾全部倒入垃圾箱，垃圾及時(shí)清運(yùn)；****中心片區(qū)內(nèi)家禽家畜的飼養(yǎng)、放漂，制止亂扔、亂倒、亂貼廣告現(xiàn)象，并及時(shí)清理。每**少清理一次天花板、門窗、扶手、消防箱等，做到每層無蜘蛛網(wǎng)、灰塵，每**少清理一次，要道顯眼位置，隨見隨清。

3.4公共衛(wèi)生間：地面干凈、無污漬、無積水，大小便器干凈，無污漬，各種隔斷面干凈，無亂寫亂畫，無污跡，墻壁表面干凈，天花板無污漬、蛛網(wǎng)，門窗表面干凈，窗臺(tái)無灰塵，玻璃干凈無水漬，洗手臺(tái)干凈無積水，面盆無污垢，各種管道表面干凈無污漬；各種物品擺放整齊規(guī)范，廢紙簍雜物超過2/3應(yīng)及時(shí)傾倒，衛(wèi)生間內(nèi)空氣流通無明顯異味。

3.5電器設(shè)施：燈炮、燈管、燈罩無積塵、無污跡；裝飾件無積塵、無污跡；開關(guān)、插座、配電箱無積塵、無明顯污跡。

3.6消防栓、消防箱、公共設(shè)施：保持表面干凈、無灰塵、無污漬，報(bào)警器、火警通訊電話插座、滅火器表面光亮，無積塵、無污漬；噴灑蓋無污漬，消防栓表面光亮、無污跡。

3.7垃圾分類：嚴(yán)格按照《**市生活垃圾分類管理?xiàng)l例》****服務(wù)區(qū)域內(nèi)產(chǎn)生的垃圾，按可回收垃圾、有害垃圾、廚余垃圾及其他垃圾進(jìn)行分類存放。

3.8垃圾收集及清運(yùn)：垃圾要做到及時(shí)清掃、收集、日產(chǎn)日清、密封存放，無亂堆、亂倒、亂放現(xiàn)象，并負(fù)責(zé)外運(yùn)出物業(yè)范圍區(qū)域（須保證不違反城市管理相關(guān)規(guī)定）。

3.9建筑物屋頂垃圾按時(shí)清理，保持下水管道暢通；如遇冰雪天氣要及時(shí)清掃屋頂及地面積雪。

3.10污水排放通暢，要求做好下水道清理疏通、化糞池一年清理兩次，由中標(biāo)人負(fù)責(zé)化糞池清掏并承擔(dān)費(fèi)用。

3.11應(yīng)對(duì)重大傳染性疾病進(jìn)行宣傳預(yù)防工作，并定期消毒。

（樓梯、垃圾車、手推垃圾車、鐵鍬、灑水車、疏通機(jī)、吸塵器等保潔相關(guān)設(shè)備、器材，毛巾、抹布、清潔劑、洗衣粉、洗手液、84消毒液、垃圾袋、掃帚、簸箕、拖把、水桶、紙簍、茶葉簍、廁所衛(wèi)生紙、擦手紙等常規(guī)清潔工具及日常清潔用品、易耗品等，均由中標(biāo)人購置并承擔(dān)費(fèi)用）

（四）會(huì)務(wù)服務(wù)

1、服務(wù)范圍：市民大會(huì)堂、連廊會(huì)議室及辦公樓內(nèi)主要會(huì)議室會(huì)務(wù)服務(wù)。

2、服務(wù)內(nèi)容：市民大會(huì)堂、連廊會(huì)議室及辦公樓內(nèi)主要會(huì)議室各類會(huì)議前的茶水、會(huì)議用品、照明、空調(diào)設(shè)施等準(zhǔn)備工作；會(huì)議室的衛(wèi)生保潔，包括地面、地毯、門窗、桌椅、植物及部分室內(nèi)設(shè)施等；協(xié)助相關(guān)單位做好會(huì)前臺(tái)簽、會(huì)議資料等擺放；會(huì)議期間的茶水服務(wù)；會(huì)后會(huì)場(chǎng)的清掃與保潔，設(shè)施設(shè)備的關(guān)閉；會(huì)議室設(shè)備及服務(wù)用品的日常檢查、維護(hù)及報(bào)修；會(huì)議室茶具、杯具等的清洗及消毒。

3、服務(wù)要求：

3.1服務(wù)周到細(xì)致，工作人員統(tǒng)一著裝、儀表整潔，講禮貌，有素養(yǎng)。

3.2制定會(huì)務(wù)服務(wù)制度和管理制度，崗位責(zé)任明確。

3.3對(duì)會(huì)議室照明、空調(diào)、音響等設(shè)施設(shè)備進(jìn)行不定期檢查，有問題及時(shí)報(bào)修，確保會(huì)議期間能正常使用。

3.4負(fù)責(zé)會(huì)議室會(huì)議用品（包括茶葉、水壺、茶杯等）的保管及補(bǔ)充，確保會(huì)議期間正常供應(yīng)（會(huì)議室茶葉、一次性茶杯等會(huì)議用品由中標(biāo)人提供并承擔(dān)費(fèi)用（有特殊要求的除外）。

3.5對(duì)會(huì)議室桌椅等家具進(jìn)行保養(yǎng)及維護(hù)，有問題及時(shí)報(bào)告。

3.6確保會(huì)議室的干凈整潔,會(huì)議室的保潔工作在會(huì)前和會(huì)后進(jìn)行。

3.7會(huì)后發(fā)現(xiàn)有與會(huì)人員遺留物品及時(shí)上交。

（五）設(shè)施設(shè)備維護(hù)服務(wù)

1、服務(wù)范圍：物業(yè)管理范圍內(nèi)的機(jī)電設(shè)備、房屋及公用設(shè)施維修維護(hù)。

（1）電梯運(yùn)行管理

1.1服務(wù)內(nèi)容：項(xiàng)目物業(yè)管理范圍內(nèi)電梯維修保養(yǎng)、檢測(cè)和運(yùn)行管理。

1.2服務(wù)要求：建立電梯運(yùn)行管理、安全管理制度，轎箱內(nèi)地毯按時(shí)清洗更換，電梯凹槽內(nèi)無雜物，按鈕表面光潔，不銹鋼光亮無塵。通風(fēng)、照明及其它附屬設(shè)施完好，轎廂井道保持清潔；電梯出現(xiàn)故障，半小時(shí)內(nèi)組織專業(yè)電梯維保人員到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)搶修，及時(shí)排除故障。（項(xiàng)目范圍內(nèi)電梯年檢費(fèi)用、電梯維保費(fèi)用由中標(biāo)人負(fù)責(zé)并承擔(dān)費(fèi)用）

（2）空調(diào)設(shè)備運(yùn)行管理

2.1服務(wù)內(nèi)容：項(xiàng)目物業(yè)管理范圍內(nèi)空調(diào)設(shè)備日常管理和維修維護(hù)工作。

2.2服務(wù)要求：確保空調(diào)設(shè)備的一年兩次維保，按照空調(diào)設(shè)備管理規(guī)定按時(shí)開啟、關(guān)閉空調(diào)；建立空調(diào)運(yùn)行管理制度和安全操作規(guī)程，保證空調(diào)設(shè)備安全運(yùn)行和正常使用。空調(diào)設(shè)備出現(xiàn)運(yùn)行故障后，及時(shí)報(bào)告采購人，組織維修人員到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)施維修，并做好記錄，確保空調(diào)設(shè)備的完好。

（3）消防系統(tǒng)維護(hù)

3.1服務(wù)內(nèi)容：對(duì)項(xiàng)目物業(yè)管理范圍內(nèi)火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)、室內(nèi)外消防栓、防排煙系統(tǒng)、安全疏散、應(yīng)急系統(tǒng)、防火門系統(tǒng)、滅火系統(tǒng)等進(jìn)行日常管理和維護(hù)維修。

3.2服務(wù)要求：嚴(yán)格執(zhí)行消防法規(guī)，確保一年一次全面消防維護(hù)，建立消防安全管理制度，搞好消防管理工作，確保整個(gè)系統(tǒng)處于良好的狀態(tài)；定期檢查保養(yǎng)消防設(shè)備，維保質(zhì)量達(dá)到消防要求，保證系統(tǒng)開通率及完好率均為100%；安全出口、疏散指示燈火災(zāi)時(shí)應(yīng)維持90分鐘以上的照明時(shí)間，引路標(biāo)志完好，緊急疏散通道暢通；消防水帶每半年檢查一次，應(yīng)無破損、發(fā)黑發(fā)霉現(xiàn)象；消防泵定期啟動(dòng)，每年保養(yǎng)一次，消火栓每月檢查一次，保持消火栓箱內(nèi)配件完好，閥桿每年加注潤(rùn)滑油并放水檢查一次，消防管道、閥門至少每二年進(jìn)行一次除銹刷漆；保證消防用水的基本儲(chǔ)備，確保火災(zāi)險(xiǎn)情時(shí)的應(yīng)急滅火用水；每月對(duì)消防設(shè)備定期檢查一次，重大節(jié)日增加次數(shù)，有故障時(shí)，維修人員應(yīng)及時(shí)到場(chǎng)，確保整個(gè)消防系統(tǒng)通過消防部門的消防年檢，取得年檢合格證；消防監(jiān)控系統(tǒng)運(yùn)行人員須執(zhí)有建（構(gòu)）筑物消防員證，中標(biāo)人應(yīng)有突發(fā)火災(zāi)應(yīng)急方案。

2、其他

2.1水電設(shè)施（強(qiáng)、弱電）、多媒體設(shè)備等正確使用、維護(hù)保養(yǎng)、故障急修。

2.2給水、排水系統(tǒng)管道銹蝕、滲漏等及時(shí)清理、修復(fù)、更換、保養(yǎng)和故障急修；。

2.3衛(wèi)生間設(shè)備、配件等失效、損壞、殘缺的維修、更換，故障急修（含食堂）。

2.4建筑物地面、墻臺(tái)面、頂棚、屋面及吊頂、門窗、樓梯、通風(fēng)管道以及陽臺(tái)、消防通道、水磨石、**石地面等的日常常規(guī)清洗、保潔、養(yǎng)護(hù)、維修。

（六）園林綠化

1、服務(wù)范圍：項(xiàng)目服務(wù)范圍內(nèi)綠化養(yǎng)護(hù)服務(wù)。

2、服務(wù)內(nèi)容：日常維護(hù)和管理；樹木、花草、綠地等的養(yǎng)護(hù)，景觀的維護(hù)；項(xiàng)目范圍內(nèi)樓頂綠化區(qū)域的養(yǎng)護(hù)。

3、服務(wù)要求

3.1中標(biāo)人應(yīng)具有園林綠化管理制度和養(yǎng)護(hù)措施。

3.2保證花草樹木繁殖生長(zhǎng)正常：無病蟲害、無枯黃葉、無枯枝死杈；剪修、除草、施肥、養(yǎng)護(hù)得當(dāng)，做好病蟲害防治工作。

3.3辦公樓內(nèi)公共區(qū)域綠植擺放需保持常綠常青，及時(shí)更換。

3.4做好病蟲防治工作。每年春季和夏季做好集中藥物殺滅工作，確保區(qū)域內(nèi)少蚊蟲、無蟑螂、無鼠患。

3.5負(fù)責(zé)花木、草坪的維護(hù)保養(yǎng)，確保院內(nèi)綠化環(huán)境生機(jī)盎然；綠化地帶的修剪、施肥、除草及維護(hù)保養(yǎng)；綠化地帶的澆水工作，做到各個(gè)季節(jié)在不同的時(shí)間澆灌，避免溫度過高或水分太多造成花木的非正常死亡。

3.6對(duì)極端天氣氣候（冰災(zāi)、旱澇等自然災(zāi)害），應(yīng)做到早準(zhǔn)備、早預(yù)防，不能出現(xiàn)樹木凍死、枯死現(xiàn)象。如因極端天氣原因?qū)γ缒尽⒅脖坏仍斐蓳p壞或人為因素造成苗木、植被非正常死亡的，恢復(fù)及補(bǔ)植等費(fèi)用由中標(biāo)人負(fù)責(zé)承擔(dān)。

3.7修剪工作完成后，綠化工應(yīng)及時(shí)清掃工作現(xiàn)場(chǎng)并帶走垃圾。

3.8每次噴灑藥劑時(shí)，最好選在周末或晚間進(jìn)行，同時(shí)豎立警示牌告知此地已灑藥，避免不必要的傷害。

辦公樓內(nèi)公共區(qū)域綠植購買及擺放（主要包含商務(wù)樓1樓、食堂餐廳、市民大會(huì)堂），綠化補(bǔ)植和水系清理，所涉及到的相關(guān)設(shè)備、機(jī)器、工具、油料、肥料、農(nóng)藥等均由中標(biāo)人購置并承擔(dān)費(fèi)用）

（七）除“四害”管理和衛(wèi)生消殺

1、服務(wù)范圍：項(xiàng)目物業(yè)管理范圍內(nèi)除“四害”管理和衛(wèi)生消殺服務(wù)工作。

2、服務(wù)內(nèi)容：滅鼠、滅蚊、滅蠅、滅蟑螂達(dá)到**愛衛(wèi)會(huì)規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。

3、服務(wù)要求：按規(guī)定及時(shí)購買、投放滅四害藥物。辦公室、大廳、走廊、車庫及室內(nèi)公共部分都應(yīng)達(dá)到基本滅蠅；采取綜合措施殺滅蟑螂；定期對(duì)辦公區(qū)進(jìn)行衛(wèi)生消毒；每年四次對(duì)服務(wù)范圍內(nèi)建筑物及園林進(jìn)行除“四害”防治工作和衛(wèi)生消殺工作，每年春季和夏季做好集中藥物殺滅工作，確保區(qū)域內(nèi)少蚊蟲、無蟑螂、無鼠患，費(fèi)用由中標(biāo)人承擔(dān)。

（八）安全生產(chǎn)

1、制**全生產(chǎn)管理的相應(yīng)制度、安全管理措施、事故報(bào)告與應(yīng)急救援體系。隱患治理與風(fēng)險(xiǎn)管控，每月定期進(jìn)行消防、水、電、設(shè)施設(shè)備、生產(chǎn)現(xiàn)場(chǎng)等安全隱患排查，每半年開展一次安全培訓(xùn)、應(yīng)急演練（▲）。

2、對(duì)中標(biāo)人“三防”的要求：防火災(zāi)、防偷盜、防事故；確保服務(wù)期間無一例火災(zāi)，無一件偷盜，無一項(xiàng)設(shè)備損毀事件發(fā)生。因中標(biāo)人管理不善或服務(wù)人員失誤造成的損失由中標(biāo)人承擔(dān)全部責(zé)任及費(fèi)用，

（九）應(yīng)急措施

制定完善的突發(fā)事件處理方案，如遇突發(fā)或重大事件，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人應(yīng)在第一時(shí)間到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，并在第****管理部門，適時(shí)處理或協(xié)助處理有關(guān)問題。在不可預(yù)見情況下，如發(fā)生煤氣泄漏、漏電、火災(zāi)、水管破裂、救助人命、****機(jī)關(guān)執(zhí)行任務(wù)等情況，因采取緊急避險(xiǎn)措施避免或者盡量減少造成財(cái)產(chǎn)損失。

（十）其他服務(wù)要求

1、提供周到的便民服務(wù)，報(bào)刊信件收發(fā)，代寄、代領(lǐng)郵件、包裹等。

2、設(shè)立一周七天24小時(shí)客戶服務(wù)體系，公布物業(yè)服務(wù)電話，隨時(shí)接受物業(yè)管理服務(wù)訴求，及時(shí)安排處理。有報(bào)修、維修記錄（▲）。每年至少1次意見調(diào)查，滿意率95%以上。

3、能根據(jù)采購人需求，提供物業(yè)服務(wù)合同之外的特約服務(wù)和代辦服務(wù)，并公示服務(wù)項(xiàng)目與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

4、中標(biāo)人按法律**策規(guī)定給服務(wù)人員購買必要的社會(huì)保險(xiǎn)和意外保險(xiǎn)，其費(fèi)用由中標(biāo)人承擔(dān)。

5、中標(biāo)人服務(wù)人員須統(tǒng)一著裝，佩戴企業(yè)、工種標(biāo)識(shí)；設(shè)施設(shè)備維護(hù)、秩序維護(hù)等崗位需要持資格證上崗；服務(wù)人員須有健康證明，檢查費(fèi)用由中標(biāo)人承擔(dān)（▲）。

6、中標(biāo)人無權(quán)對(duì)外收費(fèi)。如自行收費(fèi)，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，處以自行收費(fèi)金額兩倍以上十倍以下的罰款；造成惡劣社會(huì)影響的，將解除合同并追究相應(yīng)的法律責(zé)任。

7、中標(biāo)人須提供所有服務(wù)人員基本情況，包括簡(jiǎn)歷、承諾所有服務(wù)人員無犯罪前科記錄的承諾函、相關(guān)證件證明，給采購人備案。

8、根據(jù)采購人要求，配合做好節(jié)假日懸掛國(guó)旗、燈籠等應(yīng)急保障工作；

9、藍(lán)天保衛(wèi)戰(zhàn)灑水服務(wù)根據(jù)縣藍(lán)天辦及藍(lán)天保衛(wèi)戰(zhàn)實(shí)際要求視情況實(shí)施。

10、如遇大型會(huì)議、重要活動(dòng)或突發(fā)、重大事件需要加班或臨時(shí)增加物業(yè)服務(wù)人員時(shí)，中標(biāo)人須提供人力支持，并無條件服從采購人調(diào)派，采購人不另行支付費(fèi)用。

11、中標(biāo)人應(yīng)確保管理團(tuán)隊(duì)人員相對(duì)穩(wěn)定，不得隨意更換。如遇特殊情況確需更換時(shí)，應(yīng)保證服務(wù)質(zhì)量不變的情況下，征得采購人同意方可更換。

六、其他約定

1、實(shí)施地點(diǎn)：**縣望仙路598號(hào)。

2、項(xiàng)目結(jié)算：按實(shí)月度結(jié)算。

3、付款人：**星城****公司。

4、付款方式

4.1服務(wù)費(fèi)從中標(biāo)人正式提供物業(yè)服務(wù)之日起計(jì)，費(fèi)用按月結(jié)算，采購人在每月末根據(jù)《服務(wù)質(zhì)量考核表》對(duì)中標(biāo)人當(dāng)月的物業(yè)服務(wù)工作情況進(jìn)行考核，并將考核結(jié)果以書面形式交中標(biāo)人簽收，得分在90分及以上分?jǐn)?shù)時(shí)，采購人全額結(jié)算當(dāng)月服務(wù)費(fèi)用；得分在80（含）-90（不含）分時(shí)，按所得分?jǐn)?shù)除以100再乘以當(dāng)月全額服務(wù)費(fèi)用作為實(shí)際結(jié)算月度服務(wù)費(fèi)用；得分在80（不含）分以下分?jǐn)?shù)時(shí)，采購人有權(quán)解除合同并不予支付當(dāng)月服務(wù)費(fèi)，且造成經(jīng)濟(jì)損失的，中標(biāo)人應(yīng)給予經(jīng)濟(jì)賠償。

4.2每次付款前，中標(biāo)人根據(jù)考核驗(yàn)收結(jié)果在下月15日前向采購人開具等額有效的增值稅專用發(fā)票，采購人收到相應(yīng)發(fā)票之日起15個(gè)工作日內(nèi)以轉(zhuǎn)賬方式向中標(biāo)人支付上月服務(wù)費(fèi)（遇節(jié)假日順延）。中標(biāo)人需對(duì)“（▲）”條款按月提供紙質(zhì)證明材料。

4.3采購人支付合同款項(xiàng)時(shí)，一律不向中標(biāo)人以外的任何第三方辦理付款手續(xù)。如果中標(biāo)人申請(qǐng)變更，則中標(biāo)人必須提供加蓋了中標(biāo)人公章、財(cái)務(wù)專用章、法定代表人簽字的書面證明文件，報(bào)經(jīng)采購人審查同意。

4.4如遇國(guó)家政策調(diào)整，在雙方協(xié)商情況下可對(duì)考核內(nèi)容進(jìn)行調(diào)整。

5、因國(guó)家政策調(diào)整或不可抗力導(dǎo)致合同履行期限提前結(jié)束的，風(fēng)險(xiǎn)由中標(biāo)人承擔(dān)，一切后果由中標(biāo)人自行負(fù)責(zé)。

6、本項(xiàng)目不允許服務(wù)分包或轉(zhuǎn)包。

7、采購人在開標(biāo)前不統(tǒng)一組織現(xiàn)場(chǎng)踏勘，投標(biāo)人自行現(xiàn)場(chǎng)踏勘。因踏勘產(chǎn)生的費(fèi)用與安全責(zé)任自負(fù)。

七、項(xiàng)目特別說明

1、本項(xiàng)目預(yù)算費(fèi)用包含中標(biāo)人投入本項(xiàng)目的全部成本、費(fèi)用、稅費(fèi)和合理利潤(rùn)等；本項(xiàng)目服務(wù)費(fèi)用為大包干費(fèi)用，涵蓋秩序維護(hù)服務(wù)、環(huán)境維護(hù)服務(wù)、綠化服務(wù)、設(shè)施設(shè)備維護(hù)服務(wù)、會(huì)務(wù)服務(wù)等工作使用的包括但不限于基礎(chǔ)的應(yīng)急性物資、防疫物資、勞保用品以及項(xiàng)目所需的設(shè)備、工具、物料、易耗品、單次單品500元以內(nèi)維修維護(hù)材料等由中標(biāo)人自行購置并承擔(dān)費(fèi)用，由中標(biāo)人承擔(dān)合理使用和妥善保管責(zé)任；本項(xiàng)目服務(wù)人員工資、加班、服裝、社保、食宿、福利、培訓(xùn)等費(fèi)用及本項(xiàng)目招標(biāo)代理服務(wù)費(fèi)用均由中標(biāo)人負(fù)責(zé)承擔(dān)，采購人不再支付任何費(fèi)用。

2、報(bào)價(jià)說明：本項(xiàng)目采用費(fèi)用包干方式服務(wù)。投標(biāo)方應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目要求和現(xiàn)場(chǎng)情況，詳細(xì)列明項(xiàng)目所需的設(shè)備及材料購置，以及人工、管理、培訓(xùn)、耗材、財(cái)務(wù)等所有費(fèi)用，如一旦中標(biāo)，在項(xiàng)目實(shí)施過程中出現(xiàn)任何遺漏，均由中標(biāo)人免費(fèi)提供，采購人不再支付任何費(fèi)用。

3、本項(xiàng)目招標(biāo)代理服務(wù)費(fèi)由中標(biāo)人支付，投標(biāo)人在考慮本項(xiàng)目投標(biāo)報(bào)價(jià)時(shí)應(yīng)考慮此費(fèi)用。參照長(zhǎng)縣財(cái)﹝2020﹞15號(hào)文件標(biāo)準(zhǔn)，本項(xiàng)目招標(biāo)代理服務(wù)費(fèi)共計(jì)壹拾萬元，由中標(biāo)人在領(lǐng)取中標(biāo)通知書時(shí)一次性向代理機(jī)構(gòu)支付。（注：招標(biāo)文件中其余部分有與本條款規(guī)定不一致的，以本條款規(guī)定為準(zhǔn)。）

4、本章未列明的事項(xiàng)以雙方簽訂的合同為準(zhǔn)。

對(duì)于上述項(xiàng)目要求，投標(biāo)人應(yīng)在投標(biāo)文件中進(jìn)行回應(yīng)，作出承諾說明。

八、物業(yè)管理服務(wù)考核

由采購人****，監(jiān)管小組對(duì)物業(yè)管理工作及其服務(wù)質(zhì)量每月全面檢查一次，抽查一次，采取扣分法進(jìn)行質(zhì)量進(jìn)行考核。并將考核結(jié)果以書面形式交中標(biāo)人簽收。

服務(wù)質(zhì)量考核表

本項(xiàng)目物業(yè)管理工作劃分為八個(gè)項(xiàng)目，合計(jì)分值為100分，每個(gè)項(xiàng)目滿分值分別為：①房屋管理10分；②機(jī)電設(shè)備管理10分；③公共區(qū)域及其設(shè)施管理16分；④清潔衛(wèi)生管理20分；⑤安全保衛(wèi)管理18分；⑥園林綠化管理及養(yǎng)護(hù)10分；⑦服務(wù)受理8分；⑧會(huì)務(wù)管理8分。

詳見“功能及要求”

詳見“功能及要求”

詳見“功能及要求”

詳見“功能及要求”

詳見“功能及要求”

詳見“功能及要求”