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1、物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：五級(jí)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。

2、本次物業(yè)招標(biāo)管理期為3年，合同一年一簽。本合同為履行合同的第三年。

3、公共場(chǎng)地、道路、房屋建筑和病區(qū)公共區(qū)域的清潔衛(wèi)生，定期消毒殺菌、垃圾清運(yùn)。

4、公共綠化、園林養(yǎng)護(hù)和管理。

5、交通指揮、車輛行駛的停靠管理。

6、物業(yè)及物業(yè)檔案收集、管理。

7、各類公共活動(dòng)的協(xié)助。

8、24小時(shí)保安護(hù)衛(wèi)公**消防管理。

9、水電的節(jié)能管理、電梯日常維護(hù)管理。

****現(xiàn)場(chǎng)服務(wù)

****，始建于1987年，****民政局，現(xiàn)有黎托新院和榔梨分院兩址，承擔(dān)**市“三無(wú)”失智失能人員和癡呆老人的收養(yǎng)、安置、醫(yī)療及康復(fù)等工作。

1、物業(yè)類型：行政辦公、益智樓、益壽樓、益心樓、醫(yī)療大樓、榔梨分院等綜合型物業(yè)管理。

2、坐落位置：雨****社區(qū)；榔梨分院。

3、占地面積：112357.57平方米。

4、總建筑面積：45465.5平方米。

5、建筑結(jié)構(gòu)：框架。

6、室外公共區(qū)域面積：31380平方米。

7、辦公樓、倒班房、****活動(dòng)室衛(wèi)生面積4531.39平方米。

8、益智樓、益心樓、益壽樓、醫(yī)療大樓、榔梨分院公共衛(wèi)生區(qū)域面積：35950平方米。

9、室外及內(nèi)庭院綠化面積：54436平方米。

（一） 物業(yè)管理內(nèi)容

物業(yè)管理內(nèi)容包括：

1、房屋建筑主體及公共部分的維護(hù)管理。

2、公共配套設(shè)施設(shè)備的日常維護(hù)管理。

3、公共場(chǎng)地、道路、房屋建筑和病區(qū)公共部分的清潔衛(wèi)生；定期消毒殺菌；垃圾清運(yùn)。

4、公共綠化、保留山體天然綠地的保潔、人工綠地的養(yǎng)護(hù)和管理。

5、野生動(dòng)物和流浪動(dòng)物的處置。

6、24小時(shí)保安護(hù)衛(wèi)及公共秩序管理。

7、樓宇自動(dòng)化設(shè)施系統(tǒng)的運(yùn)行、維修、養(yǎng)護(hù)管理。

8、電梯的保潔：9臺(tái)醫(yī)乘電梯、2臺(tái)餐梯。

9、科室標(biāo)本的收集運(yùn)送與醫(yī)療垃圾的分類和收集處理。

10、交通指揮、車輛行駛和停靠管理。

11、物業(yè)及物業(yè)檔案資料收集、管理。

12、水電的節(jié)約及設(shè)備的節(jié)能管理。

13、甲方與乙方在物業(yè)管理委托合同中規(guī)定的其他事項(xiàng)。

（二） 服務(wù)工作標(biāo)準(zhǔn)和要求

1.衛(wèi)生保潔要求

日常保潔范圍：公共建筑物、地面、外墻、建筑物周邊、護(hù)欄、道路廣場(chǎng)、標(biāo)示標(biāo)牌、綠化地的衛(wèi)生工作、雨水井、污水井和化糞池疏通的清洗。

服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：

樓頂屋面要定期打掃，平頂無(wú)堆積雜物，燈具、天花板、

墻壁上不得有蜘蛛網(wǎng)；**石地面定期打蠟打磨清洗、保證沒有污漬。

（2）門窗保證清潔明亮，無(wú)水漬、無(wú)污漬。

（3）樓梯扶手、室內(nèi)外休息座椅、標(biāo)示標(biāo)牌要求每天進(jìn)行擦洗，不得有污漬和灰塵。

（4）全院公共部位及病區(qū)公共區(qū)域每天打掃，地板、掃腳、窗臺(tái)不得有污漬和灰塵。

（5）道路、廣場(chǎng)保證沒有垃圾和雜物，及時(shí)清除污跡。

（6）及時(shí)清理綠化帶和草坪，樹枝落葉及時(shí)清理。

（7）垃圾收集及外運(yùn)要求做到及時(shí)清掃、收集；垃圾日產(chǎn)日清、密封存放、無(wú)堆亂、亂倒、亂放現(xiàn)象，并負(fù)責(zé)集中運(yùn)至垃圾中轉(zhuǎn)站及外運(yùn)。

（8）醫(yī)療垃圾的分類、收集處理必須符合衛(wèi)生部門的要求，且接受衛(wèi)生部門的檢查。

（9）公共衛(wèi)生間的保潔要求：地面、洗手臺(tái)無(wú)積水、無(wú)污漬，潔具表面清潔干凈，紙簍垃圾及時(shí)收集，空氣**無(wú)異味。用于物業(yè)管理的清潔用品、用具及共用部位的日耗品（衛(wèi)生球、清潔劑等）由乙方自行購(gòu)置并承擔(dān)費(fèi)用。公用部位用具（如垃圾筒、廢紙筒、茶葉簍）由甲方提供并承擔(dān)費(fèi)用。

（10）公共區(qū)域的垃圾桶的保潔要求：定期清洗，保持干凈，無(wú)污漬。

(11) 病區(qū)保潔員需負(fù)責(zé)每天取標(biāo)本送檢和給病人送、配餐，送氧。

（12）樓棟的下水管道疏通、化糞池的清理(每年不少于一次)和水箱清洗（每年不少于二次）所產(chǎn)生的費(fèi)用由乙方負(fù)責(zé)。

（13）電梯及轎廂：無(wú)污漬、無(wú)明顯塵土、定期清洗電梯門槽。

（14）遇文明創(chuàng)建等重大活動(dòng)開展時(shí)，乙方需積極配合甲方搞好保潔工作。

2.綠化養(yǎng)護(hù)要求

服務(wù)內(nèi)容：物業(yè)管理范圍的樹木、花草、綠化等的日常維護(hù)、修整、管理和施肥，病蟲害防治。

服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：

（1） 有綠化管理措施，花草樹木生長(zhǎng)正常，定期進(jìn)行病蟲害防治，無(wú)黃土裸露，修剪及時(shí)，無(wú)枯枝死叉及病蟲害現(xiàn)象。

（2）定期進(jìn)行苗木修剪，綠地管理和養(yǎng)護(hù)措施落實(shí)，無(wú)破壞、踐踏及隨意占用現(xiàn)象，保證綠化完好率98%，草坪純度95%。

（3）新栽種樹木的養(yǎng)護(hù)管理。

3.安全保衛(wèi)要求

服務(wù)范圍：負(fù)責(zé)進(jìn)出的車輛指揮、大門電動(dòng)門、辦公樓前坪等所有建筑的室內(nèi)外的安全秩序維護(hù)；防止老人、失智失能人員和兒童走失；負(fù)責(zé)夜間巡邏，辦公大樓及其他大樓的夜間守護(hù)；電視監(jiān)控室值班；制氧機(jī)房值班；防盜、防火報(bào)警監(jiān)控設(shè)備，消防設(shè)備運(yùn)行管理，公共秩序治安維護(hù)，防火防盜及其他突發(fā)事件處理等。

服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：

（1）建立保安、車輛、道路及公共秩序等管理制度并認(rèn)真落實(shí)，前后門衛(wèi)、全院消防電視監(jiān)控統(tǒng)一改造后24小時(shí)值班。

（2）嚴(yán)格驗(yàn)證、等級(jí)，杜絕閑雜人員進(jìn)入辦公大樓，確保辦公秩序良好，遇到老年人、失智失能人員、****醫(yī)院時(shí)多加過(guò)問(wèn)，嚴(yán)防人員走失。

（3）維護(hù)和保證防盜、防火等報(bào)警監(jiān)控設(shè)備的正常運(yùn)行。

（4）做好安全防范和日常巡視工作，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理各種安全和事故隱患，迅速有效處理突發(fā)事件。

（5）嚴(yán)格控制車輛出入，保證道路暢通、車輛停放有序。

（6）按照崗位規(guī)定要求及時(shí)巡查，做好記錄，及時(shí)報(bào)告和處理突發(fā)事件。

（7）建立消防管理措施及發(fā)生火災(zāi)處理預(yù)案；確定重點(diǎn)防火部門，消防人員持證上崗，實(shí)行24小時(shí)消防值班制度。堅(jiān)持日常巡視，發(fā)現(xiàn)隱患及時(shí)排除，確保無(wú)火災(zāi)事故發(fā)生。

4.水電節(jié)約及設(shè)備節(jié)能要求

服務(wù)內(nèi)容：對(duì)水電使用情況管理，設(shè)備節(jié)能管理

服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：協(xié)助甲方對(duì)水電和其他設(shè)備的管理，對(duì)水電使用情況和各項(xiàng)設(shè)備使用進(jìn)行及時(shí)跟蹤，為甲方提供水電節(jié)約和各項(xiàng)設(shè)備節(jié)能的相應(yīng)措施。

5.設(shè)施維保要求

（1）給排水及污水處理系統(tǒng)設(shè)備運(yùn)行維護(hù)

服務(wù)內(nèi)容：給排水、污水系統(tǒng)的設(shè)備、設(shè)施，如空氣熱水機(jī)組、消火栓、管道、管件、閥門、水嘴、衛(wèi)生潔具、排水管、室內(nèi)外排水管及其附屬構(gòu)筑物、引水管道和水箱等正常運(yùn)行使用，進(jìn)行日常養(yǎng)護(hù)維修。

服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：按規(guī)定定期檢查水泵房各種設(shè)施設(shè)備的工作狀態(tài)，定期對(duì)機(jī)電檢查維修，每年清洗水箱、污水井和雨水井2次以上，清理化糞池1次以上，保證管道的完好、暢通、無(wú)跑冒滴漏。每日做好設(shè)備運(yùn)行記錄。零星維修合格率100%，故障排除不過(guò)夜，做好節(jié)約用水工作。

（2）供電系統(tǒng)設(shè)備管理維護(hù)

服務(wù)內(nèi)容：對(duì)物業(yè)管理范圍全院電氣照明裝置、配電設(shè)施、弱電系統(tǒng)等設(shè)備進(jìn)行日常管理和養(yǎng)護(hù)維修，確保正常運(yùn)行使用。

服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：做到安全、合理、節(jié)約用電；維修人員必須持證上崗(持證人員中至少要一人持高壓電工證)；建立運(yùn)行維修值班制度，及時(shí)排除故障，零星合格率100%，加強(qiáng)日常維護(hù)檢修，全院的照明、指示燈具線路、開關(guān)要保證完好，確保用電安全。避雷系統(tǒng)每年遙測(cè)一次。

（3）消防系統(tǒng)設(shè)備管理維護(hù)

服務(wù)內(nèi)容：每月檢查一次，做好記錄，及時(shí)報(bào)修。

服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：定期對(duì)消防系統(tǒng)和設(shè)施進(jìn)行維護(hù)、檢修，保證系統(tǒng)靈敏有效，消防栓啟動(dòng)靈活；定期開展消防培訓(xùn)，提高人防技能，監(jiān)控室（消控室）監(jiān)控員需持消防員證上崗。

(4)電梯運(yùn)行管理

服務(wù)內(nèi)容：電梯運(yùn)行管理和轎廂設(shè)備進(jìn)行日常管理。

服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：保證電梯24小時(shí)安全運(yùn)行，轎廂內(nèi)按鈕、燈具等備件保持完好，轎廂整潔。每年進(jìn)行安全檢測(cè)并持有有效的《安全使用許可證》，乙方有專人（持證上崗）對(duì)電梯保養(yǎng)監(jiān)督，按規(guī)定做好日常設(shè)備維護(hù)，每天做好電梯運(yùn)行記錄，確保設(shè)備安全運(yùn)行。

（5）房屋本體及附屬建筑物、構(gòu)筑物的維護(hù)

服務(wù)內(nèi)容：負(fù)責(zé)所有設(shè)施和附屬建筑物的維護(hù)，養(yǎng)護(hù)和管理。包括路燈、門鎖、道路、室內(nèi)外上下水管道疏通、水箱清洗、排污管理、溝渠、池、井等。

服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：房屋管理制度完善，實(shí)施有效的日常管理和維修養(yǎng)護(hù)，檢修記錄和保養(yǎng)記錄齊全。

6.房屋門窗維修要求

服務(wù)內(nèi)容：門窗框松動(dòng)、開戶不靈活、脫銷、開焊、小五金缺損、窗紗、玻璃破損的修理。

服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：確保門窗完好和正常使用，合格率100%。

房屋的共用部位，公共場(chǎng)地的維養(yǎng)護(hù)和單項(xiàng)工程費(fèi)用和公用設(shè)備設(shè)施維修、更換元器件的材料費(fèi)用，在商定限額人民幣貳佰元整（200元）以內(nèi)的由乙方負(fù)責(zé)，超出范圍的單項(xiàng)工程費(fèi)用或元器件材料費(fèi)用由甲方負(fù)責(zé)承擔(dān)或由甲方另行安排。

7.除四害及白蟻防治

服務(wù)內(nèi)容：服務(wù)區(qū)域內(nèi)的滅鼠、滅蟑、滅蚊、滅蠅防治。

服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：

（1）除四害工作達(dá)到省、市規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，在各類文明衛(wèi)生創(chuàng)建活動(dòng)中，除四害工作水平達(dá)到優(yōu)良檔次。

（2）除四害、白蟻防治的藥物使用，應(yīng)符合國(guó)家有關(guān)規(guī)定，使用愛衛(wèi)部門防治機(jī)構(gòu)推薦和認(rèn)定的藥物，嚴(yán)禁使用國(guó)家明令禁止的藥物，以確保質(zhì)量和安全。

8.其他準(zhǔn)備工作

（1）物業(yè)管理辦公場(chǎng)所

在乙方確定后，****管理處的辦公場(chǎng)所及倉(cāng)庫(kù)，以便物業(yè)管理的正常開展。

（2）物資準(zhǔn)備

在乙方介入管理后，要求著手準(zhǔn)備用于管理的設(shè)備、工具、用品、檢測(cè)儀器、儀表等。

9.內(nèi)部管理

物業(yè)管理項(xiàng)目部的內(nèi)部管理計(jì)劃由乙方自行制定投標(biāo)方案，包括跟甲方****居委會(huì)、**局等）的銜接，管理人員的配置，財(cái)務(wù)制度、內(nèi)部獎(jiǎng)懲措施等。

六、其他要求：

（一）對(duì)工作人員數(shù)量的要求：

（二）其他約定事項(xiàng)

1、物業(yè)管理的范疇

此次招標(biāo)的物業(yè)管理范圍包括****全部的物業(yè)管理。根據(jù)實(shí)際情況，在確定乙方后簽訂合同可能會(huì)有所調(diào)整。

2、維修基金

（1）大樓主體、設(shè)施設(shè)備，在規(guī)定保修期間內(nèi)，由保修單位負(fù)責(zé)保修。

（2）重大維修養(yǎng)護(hù)項(xiàng)目和房屋本體公用部位的維修養(yǎng)護(hù)由乙方制定預(yù)算報(bào)請(qǐng)甲方批準(zhǔn)后，方可實(shí)施。

3、管理用房

****辦公室用房給乙方使用，辦公用品由乙方自備。該辦公用房在委托管理期限內(nèi)由乙方免費(fèi)使用，合同終止后交回甲方。

4、乙方員工宿舍及食堂

甲方不為乙方提供員工宿舍及食堂，乙方人員費(fèi)用自理。

5、乙方水電費(fèi)

乙方生活所用水電由乙方自行承擔(dān)費(fèi)用。

6、清潔衛(wèi)生和綠化服務(wù)

清潔衛(wèi)生服務(wù)和綠化包括綠地的養(yǎng)護(hù)、除雜、保潔和天然綠地的保潔。

7、停車管理

全院停車按照甲方要求，建立相關(guān)停車制度，做到規(guī)范有序，重大節(jié)日或活動(dòng)根據(jù)實(shí)際需要安排。

8、保安監(jiān)控等系統(tǒng)的使用和維護(hù)

保安監(jiān)護(hù)系統(tǒng)如需乙方維護(hù)保養(yǎng)則另行簽訂補(bǔ)充協(xié)議。但保安監(jiān)控系統(tǒng)和樓宇設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)需由乙方負(fù)責(zé)值班運(yùn)行。

9、收發(fā)、登記

文件、報(bào)刊的訂閱和收發(fā)由乙方安排人員負(fù)責(zé)，并按收件人分揀，然后分別投入相應(yīng)的報(bào)箱內(nèi)；由乙方安排專人登記來(lái)訪人員。

10、水電及零星配件等由乙方每月根據(jù)部門需求按實(shí)際統(tǒng)計(jì)后，報(bào)甲方總務(wù)科由甲方統(tǒng)一采購(gòu)。

11、其余設(shè)施設(shè)備的說(shuō)明。

大院內(nèi)崗?fù)ぁ⒌篱w、各類門牌、各類標(biāo)示、指示牌、垃圾箱等原有設(shè)施設(shè)備外，乙方在投標(biāo)文件中為管理需要添置的設(shè)施設(shè)備視為乙方投資，中標(biāo)后必須實(shí)施。

12、對(duì)乙方的違紀(jì)處罰：因乙方責(zé)任造成財(cái)產(chǎn)損失、丟失、失火，依法承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

13、對(duì)乙方工作人員流動(dòng)及國(guó)家政策規(guī)定購(gòu)買的養(yǎng)老保險(xiǎn)、失業(yè)保險(xiǎn)、醫(yī)療保險(xiǎn)等由乙方按規(guī)定辦理和購(gòu)買，其費(fèi)用由乙方承擔(dān)，出現(xiàn)勞動(dòng)人事爭(zhēng)議由乙方受理。

14、對(duì)乙方安全保衛(wèi)人員素質(zhì)的要求：初中或以上學(xué)歷，男身高170CM,女身高160CM以上，相貌端正，身體健康，無(wú)違法違紀(jì)記錄。

15、對(duì)乙方員工統(tǒng)一著裝，持證上崗及健康狀況的要求：統(tǒng)一著裝，電工、安保、工程、財(cái)務(wù)等崗位需要持資格證上崗，持有健康證，其費(fèi)用由乙方自行承擔(dān)。

16、對(duì)乙方的其他要求：應(yīng)制定嚴(yán)格的保密措施，防治泄密事故發(fā)生；所有工作必須有臺(tái)賬記錄。

17、物業(yè)管理賬目的公開：乙方必須每月向甲方就管理收支情況公布一次賬目，物業(yè)管理費(fèi)用開支必須符合管理服務(wù)費(fèi)用構(gòu)成。

18、對(duì)乙方運(yùn)營(yíng)績(jī)效考核要求（與物業(yè)費(fèi)用直接掛鉤）：具體見《****物業(yè)管理監(jiān)督考核實(shí)施細(xì)則》（附后）。

七、項(xiàng)目特別說(shuō)明：

1、實(shí)施地點(diǎn)：****

2、結(jié)算方法

2.1 付款人：****（國(guó)庫(kù)集中支付）

2.2 付款方式：簽訂合同后，完成合同約定物業(yè)管理任務(wù)按月支付合同款項(xiàng)，每月15日前支付上個(gè)月的款項(xiàng)。

付款條件：乙方服務(wù)內(nèi)容完成落實(shí)情況以表格形式列出，每月接受甲方被服務(wù)科室考核，雙方簽字認(rèn)可，按考核完成比例付款。

付款公式：合同應(yīng)付款-工作未完成應(yīng)扣款=實(shí)際付款金額。

2.3 ****服務(wù)部門負(fù)責(zé)人簽字確認(rèn)。人員到位情況由人事科負(fù)責(zé)核實(shí)并簽字確認(rèn)。

2.4 乙方進(jìn)場(chǎng)后應(yīng)嚴(yán)格按照招標(biāo)文件要求配備相應(yīng)人員，甲方有權(quán)根據(jù)招標(biāo)文件要求進(jìn)行核實(shí)，情況不符的，甲方責(zé)令乙方整改、扣除相應(yīng)費(fèi)用。

3、 本項(xiàng)目采用費(fèi)用包干方式建設(shè)，乙方應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目要求和現(xiàn)場(chǎng)情況，詳細(xì)列明項(xiàng)目所需的設(shè)備及材料購(gòu)置，以及培訓(xùn)、人工、管理、財(cái)務(wù)等所有費(fèi)用，如一旦中標(biāo)，在項(xiàng)目實(shí)施中出現(xiàn)任何遺漏，均由乙方免費(fèi)提供，甲方不再支付任何費(fèi)用。

4、本項(xiàng)目按**市《****政府采購(gòu)項(xiàng)目履約驗(yàn)收工作管理的通知》長(zhǎng)財(cái)采購(gòu)[2016]6號(hào)文件規(guī)定，按政府采購(gòu)簡(jiǎn)易程序組織驗(yàn)收。項(xiàng)目驗(yàn)收不合格，由成交單位返工直至合格，有關(guān)返工、再行驗(yàn)收，以及給甲方造成的損失等費(fèi)用由乙方承擔(dān)。

5、委托管理期限:本項(xiàng)目招標(biāo)后，合同期限為一年，一年后，雙方**滿意，續(xù)簽合同，累計(jì)不超過(guò)三年。

參照招標(biāo)文件要求

（一）甲方

1、甲乙雙方在采購(gòu)和履行合同過(guò)程中所獲悉的對(duì)方屬于保密的內(nèi)容，雙方均有保密義務(wù)

2、積極協(xié)助乙方做好物業(yè)管理工作。

3、按照物業(yè)管理考核實(shí)施細(xì)則對(duì)乙方的物業(yè)管理實(shí)施監(jiān)督檢查。

4、依照本協(xié)議約定，簽訂合同后，完成合同約定物業(yè)管理任務(wù)按月支付合同款項(xiàng)，每月15日前支付上個(gè)月的款項(xiàng)。

（二）乙方

1、不得將物業(yè)管理項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓他人，未經(jīng)甲方同意，不得將項(xiàng)目分包他人。

2、嚴(yán)格遵守相關(guān)法律法規(guī)和本協(xié)議的規(guī)定。

3、****管理部門、行政主管部門和甲方的監(jiān)督、指導(dǎo)。

4、在合同執(zhí)行期間，乙方工作人員發(fā)生工傷或其他意外傷害，由乙方承擔(dān)民事責(zé)任，甲方不承擔(dān)任何責(zé)任。

5、乙方有權(quán)按時(shí)向甲方支取物業(yè)管理費(fèi)。

6、配合甲方完成其他合理的工作。

****將委托物業(yè)管理的工作劃分為九個(gè)項(xiàng)目，合計(jì)分值為500分，每個(gè)項(xiàng)目滿分值分別為：

機(jī)電設(shè)備及消防設(shè)施管理20分；

公共區(qū)域及其設(shè)施管理120分；

清潔衛(wèi)生管理150分；

綠化管理50分；

服務(wù)受理40分;

公共維修管理40分；

給排水管理20分；

供電管理10分；

安全保衛(wèi)50分。

甲方****小組****小組），由主管院長(zhǎng)任組長(zhǎng)，各科室負(fù)責(zé)人為成員。監(jiān)管小組每月對(duì)物業(yè)管理工作及其服務(wù)質(zhì)量全面檢查一次，抽查一次，采取扣分法進(jìn)行質(zhì)量評(píng)估、評(píng)分，評(píng)分結(jié)果作為對(duì)物業(yè)管理工作質(zhì)量的獎(jiǎng)懲依據(jù)。

總得分在425以上（即滿意度在85%以上），正常發(fā)放當(dāng)月款項(xiàng)；當(dāng)月評(píng)分總得分380分至425分之間（不含425分），按當(dāng)月合同款項(xiàng)的90%發(fā)放。當(dāng)月評(píng)分總得分320分至380分之間（不含380分），按當(dāng)月合同款項(xiàng)的80%發(fā)放。當(dāng)月評(píng)分總得分260分至320分之間（不含320），按當(dāng)月合同款項(xiàng)的70%發(fā)放。低于260分時(shí)，分析原因，酌情付款，如乙方工作中有重大過(guò)失，或扣分比分嚴(yán)重，甲方不予支付，并追究乙方應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任。

1、物業(yè)管理的范疇

此次招標(biāo)的物業(yè)管理范圍包括****全部的物業(yè)管理。根據(jù)實(shí)際情況，在確定乙方后簽訂合同可能會(huì)有所調(diào)整。

2、維修基金

（1）大樓主體、設(shè)施設(shè)備，在規(guī)定保修期間內(nèi)，由保修單位負(fù)責(zé)保修。

（2）重大維修養(yǎng)護(hù)項(xiàng)目和房屋本體公用部位的維修養(yǎng)護(hù)由乙方制定預(yù)算報(bào)請(qǐng)甲方批準(zhǔn)后，方可實(shí)施。

3、管理用房

****辦公室用房給乙方使用，辦公用品由乙方自備。該辦公用房在委托管理期限內(nèi)由乙方免費(fèi)使用，合同終止后交回甲方。

4、乙方員工宿舍及食堂

甲方不為乙方提供員工宿舍及食堂，乙方人員費(fèi)用自理。

5、乙方水電費(fèi)

乙方生活所用水電由乙方自行承擔(dān)費(fèi)用。

6、清潔衛(wèi)生和綠化服務(wù)

清潔衛(wèi)生服務(wù)和綠化包括綠地的養(yǎng)護(hù)、除雜、保潔和天然綠地的保潔。

7、停車管理

全院停車按照甲方要求，建立相關(guān)停車制度，做到規(guī)范有序，重大節(jié)日或活動(dòng)根據(jù)實(shí)際需要安排。

8、保安監(jiān)控等系統(tǒng)的使用和維護(hù)

保安監(jiān)護(hù)系統(tǒng)如需乙方維護(hù)保養(yǎng)則另行簽訂補(bǔ)充協(xié)議。但保安監(jiān)控系統(tǒng)和樓宇設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)需由乙方負(fù)責(zé)值班運(yùn)行。

9、收發(fā)、登記

文件、報(bào)刊的訂閱和收發(fā)由乙方安排人員負(fù)責(zé)，并按收件人分揀，然后分別投入相應(yīng)的報(bào)箱內(nèi)；由乙方安排專人登記來(lái)訪人員。

10、水電及零星配件等由乙方每月根據(jù)部門需求按實(shí)際統(tǒng)計(jì)后，報(bào)甲方總務(wù)科由甲方統(tǒng)一采購(gòu)。

11、其余設(shè)施設(shè)備的說(shuō)明。

大院內(nèi)崗?fù)ぁ⒌篱w、各類門牌、各類標(biāo)示、指示牌、垃圾箱等原有設(shè)施設(shè)備外，乙方在投標(biāo)文件中為管理需要添置的設(shè)施設(shè)備視為乙方投資，中標(biāo)后必須實(shí)施。

12、對(duì)乙方的違紀(jì)處罰：因乙方責(zé)任造成財(cái)產(chǎn)損失、丟失、失火，依法承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

13、對(duì)乙方工作人員流動(dòng)及國(guó)家政策規(guī)定購(gòu)買的養(yǎng)老保險(xiǎn)、失業(yè)保險(xiǎn)、醫(yī)療保險(xiǎn)等由乙方按規(guī)定辦理和購(gòu)買，其費(fèi)用由乙方承擔(dān)，出現(xiàn)勞動(dòng)人事爭(zhēng)議由乙方受理。

14、對(duì)乙方安全保衛(wèi)人員素質(zhì)的要求：初中或以上學(xué)歷，男身高170CM,女身高160CM以上，相貌端正，身體健康，無(wú)違法違紀(jì)記錄。

15、對(duì)乙方員工統(tǒng)一著裝，持證上崗及健康狀況的要求：統(tǒng)一著裝，電工、安保、工程、財(cái)務(wù)等崗位需要持資格證上崗，持有健康證，其費(fèi)用由乙方自行承擔(dān)。

16、對(duì)乙方的其他要求：應(yīng)制定嚴(yán)格的保密措施，防治泄密事故發(fā)生；所有工作必須有臺(tái)賬記錄。

17、物業(yè)管理賬目的公開：乙方必須每月向甲方就管理收支情況公布一次賬目，物業(yè)管理費(fèi)用開支必須符合管理服務(wù)費(fèi)用構(gòu)成。

18、對(duì)乙方運(yùn)營(yíng)績(jī)效考核要求（與物業(yè)費(fèi)用直接掛鉤）：具體見《****物業(yè)管理監(jiān)督考核實(shí)施細(xì)則》（附后）。

****物業(yè)管理考核評(píng)分表月份