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【概要】（1****廣場(chǎng)位于**市**區(qū)東曉路，建筑面積總計(jì)約76794平方米（包含商業(yè)地產(chǎn)、車位及未建項(xiàng)目面積），車位總計(jì)483個(gè)。（2****中心區(qū)**區(qū)核心地段；一線臨主干道東曉路；距離地鐵2號(hào)線**西站、8號(hào)線曉港站均約900米；周****學(xué)校（高校、中學(xué)/職業(yè)學(xué)校、小學(xué)）群立，擁有大批穩(wěn)定優(yōu)質(zhì)的消費(fèi)群體。（3****商場(chǎng)（負(fù)一至四層），總面積約31萬(wàn)平方米，已出租有產(chǎn)權(quán)；二期塔樓發(fā)展權(quán)9006平方米，未建；二期地下車位共213個(gè)，已出租已確權(quán)。（4****商場(chǎng)（一至四層），總面積約2萬(wàn)平米，已建空置未確權(quán)。三四期地下停車位270個(gè)，已建空置未確權(quán)。

【資格】1、 意向受讓方應(yīng)為依法設(shè)立并有效存續(xù)的企業(yè)法人、其他經(jīng)濟(jì)組織；2、意向受讓方應(yīng)符合國(guó)家法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。

一、交易條件

轉(zhuǎn)讓價(jià)格102,177.910671萬(wàn)元，一次性付款，保證金2,000.00萬(wàn)元。

二、公司簡(jiǎn)介

****公司成立于1991年12月17日，是一家注冊(cè)在**區(qū)(**灣仔駱克道93-107號(hào)利臨大廈23樓)的企業(yè)，注冊(cè)資本注冊(cè)資本0.999000萬(wàn)元港幣，主要資產(chǎn)包括貨幣資金、應(yīng)收股利、其他應(yīng)收款、長(zhǎng)期股權(quán)投資。

公司核心資產(chǎn)是其持股99%的子公司廣****公司。****成立于1993年，由****公司與廣****公司成立中外**企業(yè)，注冊(cè)資本金1035萬(wàn)美元，經(jīng)營(yíng)期限自1993-3-11至2023-3-11。

三、核心資產(chǎn)——東銀廣場(chǎng)

****公司主要****公司**市東****公司****廣場(chǎng)商業(yè)地產(chǎn)（包括四****停車場(chǎng)）。

1、購(gòu)地信息 廣****公司通過大陸國(guó)資企業(yè)招商引資，于1992年獲取項(xiàng)目土地，占地面積32176m。商業(yè)部分土地使用期限剩余12年，至2032年土地到期。

2、基本經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 東銀廣場(chǎng)位于**市**區(qū)東曉路，建筑面積總計(jì)約76794平方米（包含商業(yè)地產(chǎn)、車位及未建項(xiàng)目面積），車位總計(jì)483個(gè)，未來收益前景可觀。具體資產(chǎn)明細(xì)如下表： 3、物業(yè)詳情 （1）一二期物業(yè) 二期商場(chǎng)（負(fù)一至四層），總面積約31萬(wàn)平方米，已出租有產(chǎn)權(quán)； 二期塔樓發(fā)展權(quán)9006平方米，未建； 二期地下車位共213個(gè)，已出租已確權(quán)。 4、項(xiàng)目亮點(diǎn) （1）核心區(qū)位，交通便利 ****中心區(qū)**區(qū)核心地段；一線臨主干道東曉路；距離地鐵2號(hào)線**西站、8號(hào)線曉港站均約900米。 東銀廣場(chǎng)距**市傳統(tǒng)中軸線**路僅四公里，距**市地標(biāo)性景點(diǎn)**塔僅五公里，東曉路沿線為**區(qū)項(xiàng)目最密集的路段之一，是**區(qū)八橫八縱規(guī)劃的主干道之一，與“**”商業(yè)旺地僅一橋之隔，多達(dá)十幾條公交線路、內(nèi)環(huán)路及地鐵二號(hào)線使住戶可方便出行，交通便利，位置優(yōu)越。 （2）成熟生活商圈，坐擁大批優(yōu)質(zhì)消費(fèi)群體 地處**中軸核心地段**生活圈內(nèi)，周****學(xué)校（高校、中學(xué)/職業(yè)學(xué)校、小學(xué)）群立，擁有大批穩(wěn)定優(yōu)質(zhì)的消費(fèi)群體。 周邊一公里范圍內(nèi)超過五十個(gè)成熟居住小區(qū)，擁有大量穩(wěn)定優(yōu)質(zhì)的消費(fèi)人群。 周邊一公里范圍內(nèi)擁有多個(gè)高等院校、職業(yè)學(xué)院、中小學(xué)校，****大學(xué)、****學(xué)院、**省****學(xué)院、****學(xué)院等。 成熟的**核心，曉港公園，海印公園兩大公園左右相隨。周邊還有華沔萬(wàn)家、萬(wàn)國(guó)廣場(chǎng)、 歌哥商場(chǎng)、尚館、炳勝金礦、小肥羊等休閑娛樂配套。 （3****中心區(qū)商業(yè)項(xiàng)目 商業(yè)規(guī)模超5萬(wàn)方，業(yè)態(tài)組合靈活；擁有一線臨街展示面。 隨著《粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要》出臺(tái)，讓粵港澳大灣區(qū)成為年內(nèi)投資熱點(diǎn)，**作為區(qū)內(nèi)重要的經(jīng)濟(jì)體，無疑是國(guó)內(nèi)外投資者重點(diǎn)關(guān)注的城市之一。 （4）收益穩(wěn)定，擁有較大的價(jià)值提升空間 東銀廣場(chǎng)二期已建成的項(xiàng)目有裙樓商業(yè)（地上1至4層）和地下車庫(kù)（地下1至2層），總建筑面積為37,653.61㎡，已全部辦理房地產(chǎn)權(quán)證，地下車庫(kù)已取得確權(quán)文件，目前已全部投入使用。 已運(yùn)營(yíng)部分商業(yè)滿租，租金收入穩(wěn)定；擁有約2萬(wàn)方商業(yè)可隨時(shí)投入使用；擁有9006平方米寫字樓可建權(quán)。 商鋪?zhàn)饨鹉軌驇沓掷m(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金流，投資價(jià)值非常可觀。 四、股權(quán)結(jié)構(gòu) 五、財(cái)務(wù)狀況 六、重要信息披露 （一）重大債權(quán)債務(wù)事項(xiàng) 截止評(píng)估基準(zhǔn)日，標(biāo)的公司欠股東人民幣43708.540671萬(wàn)元萬(wàn)元，標(biāo)的公司欠股東Million Global Limited人民幣14563.470657萬(wàn)元、欠股東Property Trust Guangzhou Investments Limited人民幣14581.750332萬(wàn)元、欠股東Dynabest Development Inc. 14563.319682萬(wàn)元。 （二）提示提醒等內(nèi)容 1、長(zhǎng)期股權(quán)投資賬面值中港幣4467.21萬(wàn)元為標(biāo)的企業(yè)于1993年至2003****公司********廣場(chǎng)一期工程款。根據(jù)標(biāo)的企業(yè)與****共同出具的《****公司墊付工程款的情況說明》，該筆由標(biāo)的企業(yè)代付的工程款不需要****償還，標(biāo)的企業(yè)將其視為對(duì)****的投資。本次評(píng)估時(shí)，該款項(xiàng)已計(jì)入標(biāo)的企業(yè)長(zhǎng)期股權(quán)投資賬面值。 2、根據(jù)《****公司與****公司**經(jīng)營(yíng)合同書》（1992年4月30日）、《****公司與****公司**經(jīng)營(yíng)****補(bǔ)充合同》（2001年3月18日）、《****公司股東溝通會(huì)會(huì)議》（2020年3月31日）以及《關(guān)****集團(tuán)有限公司退出****的協(xié)議》（2020年12月1日），****應(yīng)****集團(tuán)有限公司（2021年2月5日已更名為“****集團(tuán)有限公司”）支付人民幣2,000萬(wàn)元**權(quán)益款，截至本次評(píng)估基準(zhǔn)日時(shí)，相關(guān)款項(xiàng)已全部支付完畢。截至本次評(píng)估基準(zhǔn)日時(shí)，因****內(nèi)部流程原因，尚未進(jìn)行股東變更工商登記。 3、標(biāo)的企業(yè)辦公場(chǎng)所位于**灣仔駱克道93-107號(hào)利臨大廈23樓，由股東Dynabest Development Inc.無償提供使用；另外，標(biāo)的企業(yè)為管理型企業(yè)，無主營(yíng)業(yè)務(wù)，因此無專任的辦公人員，具體事務(wù)由Dynabest Development Inc.人員兼任。 4、廣****公司申報(bào)的存貨—開發(fā)產(chǎn)品中房產(chǎn)未辦理產(chǎn)權(quán)證明，具體詳見評(píng)估報(bào)告； 5、****申報(bào)的存貨—****廣場(chǎng)二期（辦公）賬面值為企業(yè)建設(shè)二期商業(yè)時(shí)分?jǐn)傊链ㄞk公樓項(xiàng)目的成本（二期商業(yè)建設(shè)時(shí)預(yù)留了辦公樓大堂等空間）。****規(guī)劃局《關(guān)于調(diào)整建筑設(shè)計(jì)的復(fù)函》（穗規(guī)函（2009）4744號(hào)），同意企業(yè)在二期商業(yè)的基礎(chǔ)上加建5至21層（8938㎡），另根據(jù)******局**分局《關(guān)于核查剩余可建筑面積的復(fù)函》（2022年6月29日），東銀廣場(chǎng)二期（辦公）計(jì)算容積率建設(shè)面積為8129.16㎡。截至評(píng)估基準(zhǔn)日時(shí)，****尚未開展辦公樓加建項(xiàng)目的實(shí)施; 6、根據(jù)《******委員會(huì)印發(fā)關(guān)于明確我市國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓金計(jì)收標(biāo)準(zhǔn)的通知》（穗國(guó)土規(guī)劃規(guī)字（2018）2號(hào)），已出讓用地調(diào)整規(guī)劃用途或容積率等土地使用條件的，應(yīng)補(bǔ)繳土地出讓金。根據(jù)******局**分局《關(guān)于核查剩余可建筑面積的復(fù)函》（2022年6月29日），****東銀廣場(chǎng)地塊凈用地面積為28641㎡，總?cè)莘e率為4.5，總建筑面積為128885㎡（計(jì)算容積率建筑面積），該地塊已驗(yàn)收項(xiàng)目的計(jì)算容積率建筑面積為120755.84㎡，剩余可建設(shè)面積為8129.16㎡（計(jì)算容積率建筑面積）。剩余可建設(shè)面積未超出總建筑面積控制指標(biāo)，因此不涉及地價(jià)的補(bǔ)繳。 7、根據(jù)《****辦公廳關(guān)于加強(qiáng)土地管理的實(shí)施意見》（穗府辦規(guī)〔2018〕7號(hào)）、《******委員會(huì)印發(fā)關(guān)于明確我市國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓金計(jì)收標(biāo)準(zhǔn)的通知》（穗國(guó)土規(guī)劃規(guī)字（2018）2號(hào)），已供應(yīng)建設(shè)用地地下空間須辦理土地出讓手續(xù)的，按以下標(biāo)準(zhǔn)計(jì)收：其他地下空間（包括機(jī)動(dòng)車庫(kù)、設(shè)備用房等）按首層機(jī)動(dòng)車庫(kù)市場(chǎng)評(píng)估地價(jià)的比例計(jì)取出讓金，其中地下負(fù)一層的比例為50%、地下負(fù)二層及以下比例為25%。同時(shí)根據(jù)文件規(guī)定，2014年3月28日前未辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記的地下空間須補(bǔ)繳出讓金。 ****申報(bào)的存貨—開發(fā)產(chǎn)品中地下車庫(kù)（地下1至2層）截至報(bào)告出具日時(shí)尚未辦理產(chǎn)權(quán)登記，因此，本次評(píng)估考慮了應(yīng)補(bǔ)繳地價(jià)對(duì)地下車庫(kù)（地下1至2層）評(píng)估值的影響。評(píng)估結(jié)論按照資****政府相關(guān)文件測(cè)算了應(yīng)補(bǔ)繳地價(jià)對(duì)評(píng)估值的影響，但實(shí)際應(yīng)補(bǔ)繳****機(jī)關(guān)實(shí)際征收為準(zhǔn)。請(qǐng)委托方關(guān)注實(shí)際應(yīng)補(bǔ)繳地價(jià)與評(píng)估機(jī)構(gòu)測(cè)算應(yīng)補(bǔ)繳地價(jià)的差別并在相應(yīng)股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同中約定處理方法。 8、****申報(bào)的電子設(shè)備中，一臺(tái)打印機(jī)和一臺(tái)惠普彩色激光一體機(jī)現(xiàn)場(chǎng)盤點(diǎn)時(shí)無實(shí)物，據(jù)財(cái)務(wù)管理人員介紹，相關(guān)設(shè)備因內(nèi)部管理不當(dāng)被誤處置，****設(shè)備處置的相關(guān)資料，已提供設(shè)備盤虧說明。 9、****所涉及的未來盈利預(yù)測(cè)是建立在由****管理層制定，并經(jīng)****確認(rèn)的基礎(chǔ)上的。****對(duì)提供的未來盈利預(yù)測(cè)的相關(guān)數(shù)據(jù)和資料的真實(shí)性、科學(xué)性和完整性，以及未來盈利預(yù)測(cè)的合理性和可實(shí)現(xiàn)性負(fù)責(zé)。本評(píng)估報(bào)告是在****提供的預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)資料的基礎(chǔ)上做出的。提供必要的資料并保證所提供的資料的真實(shí)性、合法性、完整性是被評(píng)估單位及相關(guān)當(dāng)事方的責(zé)任；資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員的責(zé)任是對(duì)評(píng)估對(duì)象在評(píng)估基準(zhǔn)日特定目的下的價(jià)值進(jìn)行分析、估算并發(fā)表專業(yè)意見。 10、廣****公司申報(bào)的投資性房地產(chǎn)截止評(píng)估基準(zhǔn)日大部分處于出租狀態(tài)。 11、本項(xiàng)目掛牌金額由兩部分組成，其中股權(quán)掛牌金額58469.37萬(wàn)元，債權(quán)43708.540671萬(wàn)元。 12、本項(xiàng)目如競(jìng)價(jià)采用網(wǎng)絡(luò)競(jìng)價(jià)多次報(bào)價(jià)交易方式，競(jìng)價(jià)增值部分是對(duì)股權(quán)價(jià)款的溢價(jià)。 13、涉及的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)均以2022年7月31日港幣對(duì)人民幣匯率（1：0.85908）為計(jì)算依據(jù)。 14、公告中，審計(jì)報(bào)告數(shù)據(jù)、近期財(cái)務(wù)報(bào)表數(shù)據(jù)均以港幣為單位，其余財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)以人民幣為單位。 15、根據(jù)標(biāo)的企業(yè)國(guó)有產(chǎn)權(quán)登記記載，其中股東Million Global Limited持有標(biāo)的33.34%股權(quán)，另外兩家股東持有33.33%股權(quán)，但標(biāo)的企業(yè)注冊(cè)登記證明文件中明確，三家股東各出資額港幣3330元，實(shí)際持股比例各占標(biāo)的企業(yè)1/3份額。 16、2022年12月14日，****集團(tuán)有限公司（****公司****交易所掛牌轉(zhuǎn)讓所持有的****剩余**權(quán)益，掛牌轉(zhuǎn)讓底價(jià)0.0001萬(wàn)元。 （三）管理層擬參與受讓意向 否

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